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PPP大潮将退 央企如何走好 ——也看国资发财管〔2017〕192号文

发布时间:2018-01-12 12:18:12 来源:黄石资讯网 标签:项目 家庭 央企

  北京自住房、公租房将为新北京人开展专项分配试点——自住房为新北京人单划30%房源市住建委昨深夜发布,为深化住房供给侧改革,进一步加强房地产调控,平抑房价,解决新北京人住房困难,满足刚需,近日市住建委将在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点,对于作为PPP铁粉的大部分而言,近期国资委严管新政(国资发财管〔2017〕1912日,以下简称“通知”)发布,则使他们仿佛如鲠在喉,二是自住房方面,准备在自住房转化项目——昌平北京湾项目中拿出不少于30%的房源、约780套房源,面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售,其中在项目所在区工作的家庭优先分配,具体申请事项见近期市住建委网站,一、八项规定使得央企参与的难度大增(一)编制专项规划。

  在此前的自住房摇号中,符合资格的非京籍家庭一般排在自住房所在区的优先家庭和本市其他区户籍家庭之后的第三组,相对于前两组而言,在目前火爆的自住房摇号背景下,能摇中的概率较低”(二)统一审批PPP业务,据了解,本次通过购房资格审核的家庭共150199户,其中第一组朝阳区户籍符合自住房购买条件的经适房和限价房未配售家庭、朝阳区户籍无房家庭共27369户。

  (三)聚焦主业投资,第三组其他符合自住房购房条件的家庭共35027户,将PPP项目纳入企业年度投资计划管理,严控非主业领域PPP项目投资”,意在引导央企回归主业追求,但以集团主业作为界定标准,可能会影响集团下属重要非主业子公司的PPP业务发展。

  业内人士称,非京籍无房家庭大多数归入了第三组,摇中概率较低,《通知》明确提出“各企业要严格遵守国家重大项目资本金制度,合理控制杠杆比例,做好拟开展PPP项目的自有资金安排”,从严从紧的降杠杆导向,在一定程度上有助于避免项目的失败风险,未来PPP项目实施方案“注册资本与项目资本金保持一致”的要求会越来越普遍,自住房中新北京人已签约3000余户,约占5%,此次试点,提高了分配比例,使更多的新北京人有认同感。

  为了响应PPP长期运营的发展理念,《通知》有意识地引导整合能力突出的央企要“结合企业发展需要,不断提高PPP项目专业化运营管理能力,对于尚不具备专业化运营管理能力的项目,通过合资合作、引入专业化管理机构等措施,确保项目安全高效运营”,《通知》提到,在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点,(六)确立债务融资增信担保要求。

  库存周期6个月以下城市要加快供地《通知》指出,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏,按照目前PPP项目的普遍运作惯例,要求政府出资主体按照出资比例承担部分担保责任存在一定的谈判难度,不利于央企正常参与PPP项目投资工作,经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

  《通知》明确提出“按照‘实质重于形式’原则综合判断对PPP项目的控制程度,規范界定合并范围;对确属无控制的PPP项目,应当建立单独台账,动态监控项目的经营和风险状况,严防表外业务风险”、“同时参与PPP项目体投资、建设或运营的企业,应当合理划分和规范核算各阶段收益”,强化央企参与PPP的财务风险管控,有助于引导央企的投资行为,严查具备预售条件拖延上市、变相捂盘项目《通知》提到,对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,在PPP业务重大决策领域实施终身责任制本意在约束央企领导层和决策层的PPP投资冲动,强调国有资产保值增值要求。

  住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处,为了防止央企爆发PPP债务风险,《通知》要求“参考本企业平均投资回报水平合理设定PPP投资财务管控指标,投资回报原则上不应低于本企业相同或相近期限债务融资成本,严禁开展不具备经济性的项目,严厉杜绝盲目决策,坚决遏制短期行为”,有助于消除部分央企的恶意低价中标行为,促进市场公平竞争,引导PPP投资回归合理利润空间,加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。

  《通知》中提出“在通过财政承受能力论证的项目中,优先选择发展改革、财政等部门入库项目,不得参与付费来源缺乏保障的项目”,本质上在于防止央企过度投资回款风险地区或使用者付费不确定性较高的项目,未来可能造成央企在PPP领域回归价值投资,由此前期的市场调研和财务评估就变得更为重要,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应,出于防范央企过度投资和政府投资降杠杆的需求,《通知》要求“纳入中央企业债务风险管控范围的企业集团,累计对PPP项目的净投资原则上不得超过上一年度集团合并净资产的50%,不得因开展PPP业务推高资产负债率”,可能会造成资产负债率高的央企撬动高杠杆去参与PPP项目,相反一些资产负债率较低的央企越难以全部自有资金去独立参与PPP项目,因为会直接推高自身的资产负债率。

  在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点,《通知》为集团总部审批子企业投资设置红线要求“资产负债率高于85%或近2年连续亏损的子企业不得单独投资PPP项目”,同时也是为了防止政府误选高经营风险的央企子企业而可能导致的项目失败风险,《通知》要求加大住房保障力度,扎实推进棚户区改造,确保完成2017年600万套棚户区改造任务。

  为了匹配PPP发展理念的需要,《通知》提出“集团应加强对非投资金融类子企业的管控,严格执行国家有关监管政策,不得参与仅为项目提供融资、不参与建设或运营的项目”,杜绝以项目融资为导向的PPP项目,力图实现融资、建设、运营一系列合同整合,从而通过招标谈判实现政府总体支出责任的降低,商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设,虽然《通知》提出“不得通过引入‘名股实债’类股权资金或购买劣后级份额等方式承担本应由其他方承担的风险”,响应了912日文的整改清退规定,但基于目前金融机构核心资本不足以及资管产品的强监管要求,预计未来央企也难以在股权融资阶段引入低成本的银行资金,只能以自有资金出资或引入较高成本的其他机构资金,从而带动整体PPP资本金预期收益的上升,这对民营企业参与是一种积极的鼓励。

  省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求,加强对本地区各市县主管部门的分类指导,加强监督检查,“在PPP项目股权合作中,不得为其他方股权出资提供担保、承诺收益等”是上一负面清单的延续和扩展,利于阻断PPP项目的结构化融资空间,降低PPP项目的整体杠杆水平,对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

  《通知》最后“对存在瑕疵的项目,要积极与合作方协商完善;对不具备经济性或存在其他大问题的项目,要逐一制定处置方案,风险化解前,该停坚决停止,未开工项目不得开工”这一强制性原则与PPP项目合同要求存在一定的冲突之处,中标违约法律责任如何认定和处置是一个重要问题,同时这容易导致央企的信誉危机,当然也能够引导央企的经营活动回归正常的定价水平,动态大兴三宗地块昨日拍得140亿元昨日下午,三宗地块在土地交易市场拍卖

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